本記事では、札幌・仙台・広島・福岡について、
- 人口・面積・人口密度の違い
- 都市構造と不動産需要の関係
- 最高路線価・公示価格による不動産価格比較
を軸に、「なぜ価格差が生じるのか」、「どの都市にどんな特徴があるのか」を解説していきます。
札仙広福とは？4都市が比較される理由
「札仙広福（さっせんひろふく）」という言葉を聞いて、すぐに意味が分かる方は多くないかもしれません。
しかし、不動産や都市分析の分野では、地方中枢都市を代表する重要な4都市として、しばしば比較対象に挙げられます。
ここではまず、札仙広福の基本的な意味と、注目される理由を整理します。
札仙広福（札幌・仙台・広島・福岡）とは
札仙広福とは、次の4つの政令指定都市の頭文字を取った呼称です。
| 呼称 | 都市名 | 所在地域 |
|---|---|---|
| 札 | 札幌市 | 北海道 |
| 仙 | 仙台市 | 東北地方 |
| 広 | 広島市 | 中国地方 |
| 福 | 福岡市 | 九州地方 |
これら4都市は、各地方の「政治・経済・交通・商業」の中心として機能しており、「地方中枢市」「地方四市」と呼ばれることもあります。
なぜ札仙広福は比較されやすいのか
札仙広福がセットで語られる理由は、単に知名度が高いからではありません。
不動産の観点からで見ると、次のような共通点があります。
- 各地方で最大級の人口規模を持つ
- 新幹線・空港など広域交通の結節点
- 周辺県・地域から人と資本が集まる構造
- 政令指定都市として都市機能が集積している
- 地方都市の中では不動産取引が活発
上記のような共通点をそれぞれ持つことから、比較しやすいのでしょう。
不動産の観点から札仙広福を見る意味
不動産の価格は、様々な要因によって決まりますが、その要因のいくつかを例示すれば、以下のとおりです。
- 人口の増減
- 都市の面積や人口密度
- 交通インフラ（地下鉄・路面電車など）
- 商業集積度や業務機能
- 周辺地域との関係性
こうした要素が複合的に絡み合って形成されます。
札仙広福は、
- 同じ地方中枢都市
- 似た役割を担っていながら
- 不動産価格や需要の動きが異なる
という点で、比較分析に非常に適した都市群と言えます。
次章ではまず、札仙広福4都市の都市規模や機能面の違いを整理し、不動産価格の背景にある都市構造を確認していきましょう。
札仙広福4都市の都市機能と基本的な特徴
札仙広福は、いずれも「地方中枢都市」とされますが、都市の成り立ちや機能を細かく見ていくと、性格は決して同じではありません。
ここでは、不動産価格や需要に影響を与える都市機能の違いを整理していきます。
4都市の都市構造と役割の違い
一方で、都市の構造や役割には明確な違いがあります。
| 都市 | 都市構造の特徴 | 不動産的な示唆 |
|---|---|---|
| 札幌市 | 面積が非常に広く拡散型 | エリア差が大きく価格に幅がある |
| 仙台市 | コンパクトで中心集中型 | 中心部の需要が安定しやすい |
| 広島市 | 河川と平地が限られる | エリア選別が価格に直結 |
| 福岡市 | 人口流入が続く成長型 | 住宅・投資需要が強い |
同じ「地方中枢市」でも、
都市の広がり方（コンパクトか拡散型か）は、不動産価格や需給構造に大きな影響を与えます。
交通インフラが都市価値に与える影響
不動産と切っても切れないのが、交通インフラです。
- 札幌市・仙台市・福岡市
→ 地下鉄を中心とした高い定時性の公共交通 - 広島市
→ 路面電車（路線電車）を中心とした交通体系
一般論として、不動産市場では、
- 定時性が高い
- 運行本数が多い
- 天候や道路事情の影響を受けにくい
交通インフラほど、住宅需要・地価形成に有利とされます。
この違いは、後述する地価水準や価格推移の差にも少なからず影響しています。
都市機能の違いは不動産価格にどう影響するか
都市機能の差は、次のような形で不動産市場に表れます。
- 商業・業務集積が強い → 中心部地価が上昇しやすい
- 人口流入が続く → 住宅需要が底堅い
- 市域が広い → 平均価格が抑えられやすい
- 交通利便性に差がある → 沿線・非沿線で価格差が拡大
札仙広福は似た立ち位置にありながら、不動産価格の形成メカニズムは都市ごとに異なるのです。
では、こうした都市機能の違いは、実際の人口動態や人口密度にどのように表れているのでしょうか。
次章では、札仙広福4都市の人口・面積・人口密度を比較し、不動産需要の「量」と「集中度」を具体的なデータで見ていきます。
四市の概要
四市の特徴として、人口、面積、人口密度について見ていきます。
表にしますと、下記のとおりとなりますが、数字だけでは、少し分かりにくいので、それぞれについてグラフにします。
2026年は、面積は｢令和8年全国都道府県市区町村別面積町(1月1日時点)－国土交通省国土地理院｣による。
人口は各市HPから集計。札幌市は令和7年9月1日、仙台市は令和8年3月1日、広島市と福岡市は令和8年4月1日時点。
（１）人口
まず、人口です。
2020年までは、いずれの都市も人口が増加していますが、2026年になり、人口が減少する市も見られるます。
なお、2026年は国勢調査の数値ではないので、そのせいもあるかもしれません。2025年の国勢調査の結果が発表されましたら、更新します。
序列は変化がなく、札幌市がトップです。
先のとおり、2026年では、人口が減少している市があることが、注目ポイントです。
福岡市を除き、残り3市は全て人口が減少に転じました。仙台市は、グラフから横ばいに見えますが、若干の下落となっています。ここでは、横ばい、という扱いにします。
これをまとめますと、札幌市と広島市は減少、仙台市は横ばい、福岡市は増加ということになります。ますます、福岡市の一人勝ちが鮮明になったように思います。
では、なぜ福岡市の人口が増加しているのでしょうか。
調べたところ、福岡市が産業振興策、起業支援に力を入れていることに加えて、多くの大学が集中しているため、学生人口の増加が、大きな要因のようです(※)。
注目したいのは、札幌市と福岡市の開差と仙台市と広島市の開差です。
2000年では、札幌市と福岡市の差は、約48万人でしたが、2026年では、約30万人に縮小しています。どこまで差が縮まるのか、今後の動向が気になるところです。
仙台市と広島市ですが、2000年では、広島市の方が約12万人多いという結果でしたが、2026年には、約8万人にまで縮小しました。こちらも、両市の人口が同じになるのが、仙台市の人口の方が大きくなるのか、今後の動向を見守っていきたいです。
※参考資料 フクリパ https://fukuoka-leapup.jp/money/202507.57807
（２）面積
次に面積です。
日本の国土は変わらないので、面積は変わらない筈ですが、市町村合併により市域が変化しますので、それに伴い、面積も変化しています。
面積は、広島市を除き、ほぼ変化がありません。広島市は、平成の大合併により面積が拡大しています。
なお、グラフからは分かりませんが、仙台市と福岡市は、ごくわずかに増加しています。今の所、原因は分かりませんが、近い内に調べてみたいと思います。
（３）人口密度
人口、面積と見てきましたので、人口密度についても触れたいと思います。
先の面積の所でも触れましたが、面積は、変化しませんので、人口が増加すれば、人口密度も増加することになります。
福岡市は、人口増加が顕著なことから、人口密度の上昇も大きくなっています。
札幌市、仙台市は、グラフからは横ばいと言っていい水準にありますが、2020年まではわずかに増加、2026年はわずかに減少となっています。
広島市は、先の合併の影響により、2005年に人口密度は低下しました。2020年までは、札幌市、仙台市と同様に、グラフは横ばいですが、わずかに上昇。2026年は減少となり、これはグラフからも読み取れます。
不動産価格
次に不動産価格について、見ていきます。
（１）最高路線価
最高路線価です。
1番の福岡市、2番の札幌市は人口密度の順番になっています。人口密度と不動産価格が連動するのは、理解しやいかと思います。
3番は広島市、4番は仙台市となっていますが、10千円の差ですので、同水準と見てもいいでしょう。
人口密度では、仙台市の方が高く、広島市の方が低くなっています。つまり、人口密度と不動産価格が逆転している、ということになります。
福岡市を基準にすると、他3市の人口密度は、福岡市の半分以下となっています。
仙台市と広島市の最高路線価は、福岡市の半額以下となっているので、ここでも人口密度と不動産価格の関連性を見出すことができます。
一方で、札幌市ですが、人口密度との関係で見ると、最高路線価との関連性は、仙台市、広島市よりも薄くなっている、と言えます。
人口密度との関連性から、最高路線価を考察すると、札幌市の最高路線価は割高ということになるかもしれません。(福岡市が割安、ということも言えるかもしれません。)
（２）公示価格
次に、公示価格の推移です。
価格は、全用途の平均価格になります。
ここ10年間の推移ですが、順位に変化はありません。
福岡市が1位になっているのは、先の最高路線価と同様です。
令和8年に注目してみると、仙台市と広島市の順位は、先の最高路線価と同様になっており、広島市の方が仙台市よりも全用途の平均価格は高くなっています。
高くなっているといっても、グラフ上では、ほんのわずかであり、先の最高路線価も同様でした。
過去の推移を見てみると、仙台市と広島市の差は、年々縮小しており、令和8年ではほぼ同水準となりました。今後、仙台市が逆転し、広島市よりも上回っていくのかが、興味のあるところです。
札幌市の価格が一番低くなっています。
私の推測になりますが、札幌市は、面積が広いので、土地価格のあまり高くない地点が多くあることから、全用途平均では、一番低くなっているのではないかと推測されます。
四市の特徴(名物など)
最後に、不動産とは少し異なる観点から、ゆるく四市の特徴について話しをしたいと思います
札幌、仙台、広島、福岡といいますと、皆様は何を思い浮かべますでしょうか。
色々とあると思いますが、ここでは、プロ野球、Jリーグ、地下鉄、名物について触れていきます。
（１）プロ野球
プロ野球については、改めて説明するまでもないような気もしますが、以下のとおりです。
| 札幌 | 北海道日本ハムファイターズ |
| 仙台 | 東北楽天ゴールデンイーグルス |
| 広島 | 広島東洋カープ |
| 福岡 | 福岡ソフトバンクホークス |
厳密には、日本ハムは、北広島市ですが、ここでは札幌としておいて下さい。
四球団の正式名称を改めてみると、広島と福岡は、県名と市名が同じなので、どちらになるのでしょうか。
日本ハムは、道名(県名)で、イーグルスは、県名を超えて、東北となっています。
（２）Ｊリーグ
実は、私はＪリーグを含めて、サッカーのことは良く知らなかったのですが、四市ともに、サッカーチームがあることを今回、初めて知りました。
| 札幌 | 北海道コンサドーレ札幌 |
| 仙台 | ベガルタ仙台 |
| 広島 | サンフレッチェ広島 |
| 福岡 | アビスパ福岡 |
（３）地下鉄
項目を地下鉄とさせていただきましたが、ご存知の方からすると、地下鉄のない市があるだろう、と御叱りを受けるかもしれません。
そうです、四市のうち、唯一、広島市だけ地下鉄がなく、路面電車となっています。
路面電車に乗ったことがある方は、お分かりかとは思いますが、路線電車は、信号待ちや渋滞の影響を、直接受けますので、時間どおりに着かないことが多いです。
これは大きなマイナスだと思っています。
地下鉄整備の構想は、過去にあったようですが、現在のところ、具体的な動きはないようです。
これは、四市比較の一つのポイントでしょう。
参考までに、他に地下鉄がある都市は、東京都、横浜市、京都市、大阪市、神戸市になります。
（４）名物
四市は、いずれも魅力的な名物があります。
札幌は、ラーメン、スープカレーなど、たくさんありすぎて、どれを取り上げるか迷いますが、お肉が好きな方には、ジンギスカンは外せないですね。
仙台も同様に、どれをとりあげるか迷いますが、やはり、仙台といえば牛タンは外せませんね。
他には、笹かまぼこ、ずんだ餅も悩ましいところです。
広島は、何と言っても広島焼きですね。
福岡もたくさんあって迷いますが、明太子は外せないと思います。
まとめ
四市について、比較してみましたが、どうでしょうか。
最後の全用途の平均価格のグラフでは、広島市と仙台市の差がどんどんと縮まっており、近いうちに逆転されるかもしれません。
新たなデータを得ましたら、更新していきます。
若干グルメレポートのような感じになってしまいました。
一つ紹介し忘れましたが、福岡はもつ鍋も捨てがたいです。
新静岡熊という言い方もあるようです。
近い内に、別記事にして紹介したいと思います。
不動産用語シリーズになりますが、城南・城北・城西・都心3区・都心5区について、まとめたのが下記ブログ記事になります。
よければ、ご覧になって下さい。
