新築マンションの高騰、それに続き、新築戸建住宅の高騰が続いています。
そうしますと、新築戸建住宅の購入を検討されていた方の中には、中古戸建住宅も視野に入れて、購入物件を検討されている方もいらっしゃると思います。
中古戸建については、以前こちらでブログにまとめさせていただいています。
中古戸建物件を探していると、たまに、｢再建築不可｣とか｢再建築不可物件｣との表示を見かけるかもしれません。
｢再建築不可｣というと、とんでもない物件のように思われるかもしれませんが、今回は、この｢再建築不可物件｣について、解説をしていきます。
１．再建築不可物件とは何か
｢再建築不可物件｣とは、どのような物件のことでしょうか。
これは、名前の通りで、今ある建物を取り壊して、新しい建物を建てようとしても、建てることが出来ない、ということになります。
一般的には、リスクとなりますので、このような物件は避けたくなるかもしれません。
購入目的にもよりますが、避けるという選択肢も、当然ありです。
ですが、敢えて、｢再建築不可物件｣を購入するという方法もあります。
詳細は、後で後述しますが、｢再建築不可物件｣は、そうでない物件(再建築可能な物件)と比較すると、大幅に安くなることが多いからです。
この価格の安さは、捨てがたい魅力です。
２．なぜ、再建築不可なのか
それでは、どうして、再建築が不可能となっているのでしょうか。
これは、接道要件を満たしていないからであり、2つの理由があります。
まず一つは、前面道路が建築基準法の道路ではない、ということが上げられます。
都市計区域内では、建築基準法の道路に接している必要がありますが、前面道路が建築基準法の道路でなければ、建築することが出来ません。
もう一つは、建築基準法の道路に接している部分が2ｍ未満、ということがあります。
建築基準法の道路に接している部分が2未満の場合には、同様に、建築は不可となります。
これも先と同様に、都市計画区域外では適用されません。
３．再建築不可物件を買っても大丈夫？
価格が安いということは魅力的です。
一方で、建て替えが出来ない、ということは、ネックになります。
結局のところ、どちらを重視するかで、再建築不可物件の購入可否は変わってきます。
一つの目安として、住み続ける期間とその期間内に、その物件に、仮に賃借したとして、支払うことになる家賃相当額を比べる、という方法があります。
また、接道部分が2ｍ未満の場合には、隣地を購入して、2ｍ以上になるようにする、あるいは、反対に、隣地所有者に買ってもらう、ということも考えられます。
この場合には、日頃から、隣地所有者と交流をしておくことが、大事です。
前面道路が、建築基準法の道路ではない場合には、以下のブログにまとめたことがありうるかもしれません。
現在は、無道路地であっても、将来的に建築出来る可能性もあります。
このような場合には、土地の価値が上昇することになるので、将来の建築可能性も考慮した上で、価格を検討する必要があります。
４．まとめ
再建築不可物件について、まとめてみました。
一般的には、このような物件はプロ向けではありますが、一般の方向けに、売りに出されている場合には、その価格の安さから、魅力的に映ることもあるでしょう。
再建築不可だからといって、単に排除するのではなく、詳細の再建築可能性なども考慮して、物件購入の可否を検討してもらいたいところです。
