言い方は、少し異なるかもしれませんが、タイトルのように｢1に立地、2に立地、3に立地｣とか、｢不動産は立地が全て｣というのを聞いたことはありますでしょうか。
名言なのか、格言なのかは、良く分かりませんが、見聞きしたことがある方は、いらっしゃるでしょう。
立地が重要というのは、当たり前であり、そんなこと考えるまでもない、と言われてしまいそうですが、今回は、この｢1に立地、2に立地、3に立地｣について、考察していきたいと思います。
1．立地とは
まず、立地という文言について、確認していきましょう。
不動産の解説というよりは、国語の解説のようになってしまいますが、広辞苑では、以下のとおりとなっています。
立地
- 植物の生育する一定の場所における環境。農学・生態学などでいう。
- 人間の行為を営む場所、特に産業を営む場所を選択して定めること。
2つめの方が、ここでいう立地の意味になるかとは思いますが、少し難しい表現です。
英語では、locationと訳されることが多いようですが、こちらの方が分かり易いかと思います。
locationを日本語にしますと、”位置、場所”となりますので、土地が存する位置、若しくは場所、ということになります。
そうしますと、｢1に立地、2に立地、3に立地｣とか、｢不動産は立地が全て｣というのは、不動産の場所が重要だ、ということになります。
２．好立地の物件は買えるのか
説明をさせていただくまでもなく、立地の重要性は、認識されているかと思います。
好立地の物件であれば、
- 店舗であれば、売り上げが上がりやすい
- 貸し出すのであれば、高い賃料が取れる
- 将来の値下がりリスクが少ない
など、魅力的な要素もあります。
従って、不動産の購入を検討することになれば、このような好立地の物件を希望することになるでしょう。
ですが、別ブログで、解説させていただきましたが、全く同じ不動産というものはなく、駅近くの好立地の物件になると、供給は限定され、購入をしたくても、そもそも物件がない、ということが多いです。
また、このようなエリアについては、購入希望者が複数いて、地元の不動産業者に、売り物件が出たら、知らせて欲しいとお願いしている方も多くいることが多いです。
そうすると、そもそも物件の情報が表に出ることなく、売買が成立してしまうケースがよくあります。
このような状況の中、駅前の好立地の物件の購入を希望しても、物件がないか、あったとしても、物件情報を入手することが困難であり、実際に購入することは、難しいかもしれません。
３．金額次第では、購入の可能性もある
では、絶対に買えないのか、というと、通常の物件と比較すると競合が激しいので、難易度は上がりますが、絶対に不可能かというと、そうではありません。
先では、触れませんでしたが、購入希望者が複数いる、ということを述べましたが、購入希望者が複数いると、どんなことが起こるでしょうか。
容易に想像できると思いますが、物件価格が上昇していき、最終的には、一番高値での価格を提示した人が、購入できるということになります。
現在、不動産市場においては、全国的に、土地は上昇傾向にあります。
私の普段の実務において、立地の優れる商業地では、路線価の2～3倍という取引が当たり前という状況にあります。
これが、希少性の高い駅前の土地などになると、更なる高騰が予想されます。
従いまして、一番高い価格を提示することが出来るのであれば、購入出来る可能性がありますが、その価格は相当の高値となってしまう可能性があります。
４．実際は、どうなのか
駅近くの好立地の物件ですと、供給が少なく、その為、購入希望者も複数おり、その結果、価格も高くなってしまいます。
では、そこまでして、購入する必要があるのでしょうか。
購入する目的にもよります。
投資目的でしたら、通常は、安く売って、高く売る、ということになりますので、一般的には、安くは買えませんので、購入は見送ることになるかもしれません。
ですが、土地・建物からなるビルなどでしたら、改装などのヴァリューアップを実施し、より高値で売却することも可能になりますので、一概に、見送るということにはならないでしょう。
勿論これには、ノウハウも必要ですので、誰でも実践できる訳ではないでしょう。
実需を目的としているのでしたら、多少の採算は度外視することも出来るかとは思われますので、購入してもいいかもしれません。
この場合、立地に優れた土地を所有しているということは、ステータスにもなります。
また、今後の地価上昇を期待するということもあるでしょう。
仮に、現時点では割高であったとしても、将来の値上がりにより、購入時の割高分は相殺されて、値上がり益を享受出来るかもしれません。
以上、まとめますと、
- ヴァリューアップなどを実施して、物件の価値をより高められるか
- 採算は度外視して、ステータス目的で取得する
- 将来の値上がりを期待する
のいずれかの目的で購入となるでしょう。
これら以外の目的の場合には、購入を見送らざるを得ないかと思われます。
５．まとめ
｢1に立地、2に立地、3に立地｣は、その通りであって、誰でもそうしたいのですが、実際には、実現することは難しい、ということになるかと判断します。
なお、一時的な、経済ショックなどで、不動産市場が悪化した時に、安値で買える可能性はあるかもしれません。
また、説明では、駅前の土地ということで説明させていただきましたが、住宅地ですと、少し広くエリアを捉えることが出来、その為、検討可能な物件も増えます。
例えば、駅から近くて、南向きの土地、という条件でしたら、駅前の土地よりも、広い範囲に及びます。
従いまして、駅近くの土地を購入するよりは、購入の可能性が高まります。
