不動産購入で最重要なのは立地！「1に立地、2に立地、3に立地」の真意とは？
不動産購入を検討する際、よく耳にする言葉があります。
それが「1に立地、2に立地、3に立地」という格言です。あるいは「不動産は立地がすべて」という言い方もされたりします。
これは単なるキャッチフレーズではなく、不動産の価値を決定づける最も重要な要素を端的に表した言葉です。
この言葉が示すのは、建物の広さや設備、築年数といった条件よりも、どこにあるか（立地条件）が不動産の価値を左右するという事実です。
駅近や人気エリアの物件は、同じ広さや築年数でも価格が大きく異なります。なぜなら、立地は資産価値の安定性や将来の値上がり期待、生活の利便性に直結するからです。
では、なぜここまで立地が重視されるのでしょうか？
その理由を理解することは、住宅購入やマンション選びで失敗しないための第一歩です。立地は「現在の価値」だけでなく、「将来の価値」にも影響します。再開発が進むエリアや人口増加が見込まれる地域では、長期的に価格が上昇する可能性があります。一方、利便性の低い場所や需要が少ないエリアでは、資産価値が下がるリスクが高まります。
今回は、この格言の意味を深掘りし、個人が不動産を購入する際にどのように立地を考えるべきかを詳しく解説します。駅近物件の希少性、価格の現実、そして立地重視で失敗しないための戦略まで、具体的な視点を交えてご紹介します。
立地とは
まず、立地という文言について、確認していきましょう。
不動産の解説というよりは、国語の解説のようになってしまいますが、広辞苑では、以下のとおりとなっています。
立地
- 植物の生育する一定の場所における環境。農学・生態学などでいう。
- 人間の行為を営む場所、特に産業を営む場所を選択して定めること。
2つめの方が、ここでいう立地の意味になるかとは思いますが、少し難しい表現です。
英語では、locationと訳されることが多いようですが、こちらの方が分かり易いかと思います。
locationを日本語にしますと、”位置、場所”となりますので、土地が存する位置、若しくは場所、ということになります。
そうしますと、｢1に立地、2に立地、3に立地｣とか、｢不動産は立地が全て｣というのは、不動産の場所が重要だ、ということになります。
なぜ「立地」が不動産価値を左右するのか？
土地の価値は、大きさや形状などだけで決まるわけではありません。
むしろ、どこにあるか（立地条件）が価格や資産価値を大きく左右します。
これは、当たり前と言えば、当たり前ですね。駅徒歩3分の物件と徒歩15分の物件でしたら、駅徒歩3分の物件の方が価格は高いに決まっています。
立地が重要な理由は次の通りです。
- 資産価値の安定性：駅近や人気エリアは需要が高く、価格が下がりにくい
- 売却時の有利性：立地が良い物件は買い手がつきやすく、流動性が高い
- 生活利便性：通勤・通学・買い物など、日常の快適さに直結
- 将来の値上がり期待：再開発や人口増加が見込まれるエリアは価格上昇の可能性あり
このように、立地は「現在の価値」だけでなく、「将来の価値」にも影響します。
好立地の物件は買えるのか
説明をさせていただくまでもなく、立地の重要性は、認識されているかと思います。
好立地の物件であれば、
- 店舗であれば、売り上げが上がりやすい
- 貸し出すのであれば、高い賃料が取れる
- 将来の値下がりリスクが少ない
など、魅力的な要素もあります。
従って、不動産の購入を検討することになれば、このような好立地の物件を希望することになるでしょう。
ですが、別ブログで、解説させていただきましたが、全く同じ不動産というものはなく、駅近くの好立地の物件になると、供給は限定され、購入をしたくても、そもそも物件がない、ということが多いです。
また、このようなエリアについては、購入希望者が複数いて、地元の不動産業者に、売り物件が出たら、知らせて欲しいとお願いしている方も多くいることが多いです。
そうすると、そもそも物件の情報が表に出ることなく、売買が成立してしまうケースがよくあります。
このような状況の中、駅前の好立地の物件の購入を希望しても、物件がないか、あったとしても、物件情報を入手することが困難であり、実際に購入することは、難しいかもしれません。
金額次第では、購入の可能性もある
では、絶対に買えないのかというと、必ずしもそうではありません。通常の物件と比較すると競合が激しいので、難易度は上がりますが、絶対に不可能かというと、そうではありません。
先では、触れませんでしたが、購入希望者が複数いる、ということを述べましたが、購入希望者が複数いると、どんなことが起こるでしょうか。
容易に想像できると思いますが、物件価格が上昇していき、最終的には、一番高値での価格を提示した人が、購入できるということになります。
このブログを書いている2024年10月現在、不動産市場においては、全国的に、土地は上昇傾向にあります。
私の普段の実務において、都心部の立地の優れる商業地では、路線価の2～3倍という取引が当たり前という状況にあります。
これが、希少性の高い駅前の土地などになると、更なる高騰が予想されます。
従いまして、一番高い価格を提示することが出来るのであれば、購入出来る可能性がありますが、その価格は相当の高値となってしまう可能性があります。
実際は、どうなのか
駅近くの好立地の物件ですと、供給が少なく、その為、購入希望者も複数おり、その結果、価格も高くなってしまいます。
では、そこまでして、購入する必要があるのでしょうか。
購入する目的にもよります。
投資目的でしたら、通常は、安く買って、高く売る、ということになりますので、一般的には、安くは買えませんので、購入は見送ることになるかもしれません。
ですが、土地・建物からなるビルなどでしたら、改装などのヴァリューアップを実施し、より高値で売却することも可能になりますので、一概に、見送るということにはならないでしょう。
勿論これには、ノウハウも必要ですので、誰でも実践できる訳ではないでしょう。
実需を目的としているのでしたら、多少の採算は度外視することも出来るかとは思われますので、購入してもいいかもしれません。
この場合、立地に優れた土地を所有しているということは、ステータスにもなります。
また、今後の地価上昇を期待するということもあるでしょう。
仮に、現時点では割高であったとしても、将来の値上がりにより、購入時の割高分は相殺されて、値上がり益を享受出来るかもしれません。
以上、まとめますと、
- ヴァリューアップなどを実施して、物件の価値をより高められるか
- 採算は度外視して、ステータス目的で取得する
- 将来の値上がりを期待する
のいずれかの目的で購入となるでしょう。
これら以外の目的の場合には、購入を見送らざるを得ないかと思われます。
まとめ
｢1に立地、2に立地、3に立地｣は、その通りであって、誰でもそうしたいのですが、実際には、実現することは難しい、ということになるかと判断します。
なお、一時的な、経済ショックなどで、不動産市場が悪化した時に、安値で買える可能性はあるかもしれません。
また、説明では、駅前の土地ということで説明させていただきましたが、住宅地ですと、少し広くエリアを捉えることが出来、その為、検討可能な物件も増えます。
例えば、駅から近くて、南向きの土地、という条件でしたら、駅前の土地よりも、広い範囲に及びます。
従いまして、駅近くの土地を購入するよりは、購入の可能性が高まるかもしれません。
