専属専任・専任・一般媒介契約の違いとは?不動産売却で失敗しないための基礎知識

不動産を売却する際、まず最初に直面するのが「どの不動産会社に依頼するか」という選択です。しかし、それと同じくらい重要なのが「どの媒介契約を結ぶか」という点です。媒介契約の種類によって、不動産会社の販売活動の内容や、売主自身の自由度、売却までのスピードなどが大きく変わってきます。

媒介契約には主に3つの種類があります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」です。それぞれに特徴があり、メリット・デメリットも異なります。たとえば、1社のみに依頼することで手厚いサポートが受けられる契約もあれば、複数社に依頼して広く買主を探せる契約もあります。

「とりあえず不動産会社に任せればいい」と思っている方も多いかもしれませんが、媒介契約の選び方次第で、売却価格や売却期間、さらには売却後の満足度にも大きな差が出ることがあります。特に初めて不動産を売却する方にとっては、契約内容の違いを理解しておくことが、安心して売却活動を進めるための大きな助けになります。

この記事では、不動産売却を検討している方に向けて、媒介契約の種類とその違い、メリット・デメリット、そして契約選びのポイントをわかりやすく解説していきます。売却活動をスムーズに進め、納得のいく結果を得るために、ぜひ最後までご覧ください。

この記事のポイント

  • 媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類がある
  • 契約の違いによって、売主の自由度や不動産会社の販売活動が変わる
  • 自分の売却スタイルに合った契約を選ぶことが成功のカギ
  • 契約前には内容をしっかり確認し、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要
目次

媒介契約とは?

不動産を売却する際、まず必要になるのが「媒介契約」の締結です。媒介契約とは、売主が不動産会社に対して「この物件を売ってください」と正式に依頼する契約のことを指します。言い換えれば、不動産会社が売却活動を行うための“スタートライン”となる契約です。

媒介契約を結ぶことで、不動産会社は物件の広告掲載、購入希望者への案内、価格交渉、契約手続きなど、売却に関する一連の業務を行うことが可能になります。売主にとっては、専門知識を持つプロに売却を任せることで、安心して取引を進めることができるというメリットがあります。

しかし、この媒介契約には複数の種類があり、それぞれに契約内容や売却活動の進め方が異なります。契約の種類によっては、複数の不動産会社に同時に依頼できるものもあれば、1社のみに限定して依頼するものもあります。また、自分で買主を見つけた場合に契約できるかどうかも、契約の種類によって違いがあります。

媒介契約の種類を理解せずに契約してしまうと、「思ったより売却活動が進まない」「他社にも依頼したかったのにできなかった」「自分で買主を見つけたのに契約できなかった」といったトラブルにつながる可能性もあります。

そのため、不動産売却を検討している方は、まず媒介契約の基本的な仕組みと種類をしっかりと理解しておくことが重要です。次のセクションでは、媒介契約の3つの種類──「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」──について、それぞれの特徴を詳しく解説していきます。

媒介契約の3つの種類

不動産売却において媒介契約は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類に分かれます。それぞれの契約には、売主と不動産会社の関係性、販売活動の範囲、報告義務などに違いがあり、売却の進め方に大きな影響を与えます。

ここでは、3つの媒介契約の特徴を詳しく見ていきましょう。

専属専任媒介契約

特徴

専属専任媒介契約には、他の媒介契約とは異なるいくつかの特徴があります。売主と不動産会社の関係性や契約のルールが明確に定められており、売却活動の進め方に大きく影響します。

  • 売主が契約できる不動産会社は1社のみ。
  • 売主自身が買主を見つけても、必ず契約した不動産会社を通して売買契約を行う(自己発見取引不可)。
  • 不動産会社には「週に1回以上」の業務報告義務がある。
  • 不動産会社は物件をレインズ(不動産流通機構)に「5日以内」に登録する義務がある。

メリット

専属専任媒介契約を選ぶことで、売主にとってさまざまなメリットが得られます。特に、販売活動の効率化や安心感につながるポイントが多く、任せることで得られる利便性が魅力です。

  • 不動産会社が独占的に販売活動を行うため、広告や営業に積極的に取り組んでくれる。
  • 定期的な進捗報告により、売却活動の状況をタイムリーに把握できる。
  • 窓口が一本化されるため、問い合わせや調整がスムーズ。
  • 売主が全てを任せられるので、手間やストレスが少ない。

デメリット

一方で、専属専任媒介契約には注意すべきデメリットも存在します。契約の制約があることで、柔軟な対応が難しくなる場面もあり、事前に理解しておくことが重要です。

  • 他社に依頼できず、不動産会社のネットワークや販売力が限定される。
  • 売主自身で買主を見つけても、必ず契約した不動産会社を介す必要があるため、柔軟な取引ができない。
  • 契約した会社の営業力次第では、売却が思うように進まないリスクがある。

向いている方

では、専属専任媒介契約はどのような方に向いているのでしょうか。売却活動のスタイルや希望に応じて、契約の向き不向きが分かれます。以下のような方には特におすすめです。

  • 信頼できる不動産会社があり、すべて任せたい方。
  • こまめな進捗報告を受けて安心したい方。
  • 売却活動や交渉を自分で行うのが難しいと感じている方。

専任媒介契約

特徴

専任媒介契約は、売主が1社の不動産会社とだけ契約する点では専属専任媒介契約と共通していますが、自己発見取引が可能であるなど、より柔軟な運用ができるのが特徴です。以下に、専任媒介契約ならではのポイントを整理します。

  • 契約できる不動産会社は1社のみ。
  • 売主自身で買主を見つけた場合、直接契約が可能(自己発見取引可)。
  • 不動産会社には「2週間に1回以上」の業務報告義務がある。
  • 物件をレインズに「7日以内」に登録する義務がある。

メリット

専任媒介契約には、売却活動を効率的に進められるメリットがあります。不動産会社との連携を保ちつつ、売主自身のネットワークも活用できる点が魅力です。

  • 窓口が1本化されるため売却活動が効率的で、連絡や調整の手間が少ない。
  • 自己発見取引が可能なので、友人や知人など独自のネットワークを活用できる。
  • 定期的な報告義務があり、売却状況の把握がしやすい。

デメリット

一方で、専任媒介契約にはいくつかの注意点もあります。契約の自由度がある分、不動産会社の営業姿勢や報告頻度に不安を感じるケースもあるため、事前に確認しておくことが大切です。

  • 1社にしか依頼できないため、販売網が広がりにくい。
  • 会社によっては営業活動が専属専任より消極的になりがち。
  • 報告頻度が専属専任より少ないため、情報共有で不安を感じることもある。

向いている方

専任媒介契約は、売主自身がある程度積極的に売却活動に関わりたい場合に適しています。以下のような方には特に向いている契約形態といえるでしょう。

  • 自分でも買主を探す可能性がある方。
  • ある程度売却状況を自分でコントロールしたい方。
  • 不動産会社と協力しながら売却したい方。

一般媒介契約

特徴

一般媒介契約は、売主が複数の不動産会社と同時に契約できる自由度の高い契約形態です。自己発見取引も可能で、売主自身が積極的に売却活動に関わることができます。以下に、一般媒介契約の主な特徴を紹介します。

  • 複数の不動産会社と同時に契約できる。
  • 自己発見取引が可能で、売主が自分で買主を見つけて直接契約できる。
  • 不動産会社には業務報告義務がなく、レインズ登録も「任意」となる。

メリット

一般媒介契約の最大の魅力は、複数の不動産会社の力を同時に活用できる点です。広範囲に買主を探せるだけでなく、競争原理が働くことで、より良い条件での売却が期待できます。

  • 複数社のネットワークや広告力を活用できるため、広く買主を探すことができる。
  • 不動産会社同士の競争が働き、好条件で売却できる可能性が高まる。
  • 自己発見取引ができるので、知人や親戚等への売却も柔軟に対応可能。

デメリット

自由度の高い一般媒介契約ですが、その分デメリットも存在します。不動産会社の販売意欲や報告体制にばらつきがあり、売却活動の管理が煩雑になる可能性もあるため、注意が必要です。

  • 各社が「他社でも扱っている物件」とみなすため、積極的な販売活動が期待できない場合がある。
  • 進捗報告がなく、売却状況が分かりづらい。
  • 問い合わせや調整が複数社に分散し、管理や連絡に手間がかかる。
  • 責任の所在が曖昧になりやすく、トラブル時の対応が複雑化する恐れもある。

向いている方

一般媒介契約は、売主自身が積極的に売却活動に関わりたい場合に適しています。複数の選択肢を比較しながら、柔軟に売却を進めたい方には特におすすめです。

  • 積極的に自分でも売却活動を行いたい方。
  • 広く多くの不動産会社の提案を比較し、最善の条件を探したい方。
  • 売主自身が調整や進捗管理に関われる方。

まとめ


専属専任媒介契約
専任媒介契約一般媒介契約
契約できる不動産会社数1社のみ1社のみ複数社可能
自己発見取引(自分で買主を見つける)不可可能可能
業務報告義務週1回以上2週間に1回以上義務なし
販売活動の積極性高い(独占的)比較的高い会社によって差がある
買主へのアプローチ範囲限定的限定的広範囲(複数社のネットワーク)
売主の自由度低い中程度高い
トラブルリスク低い(窓口が一本化)低いやや高い(責任が分散)
向いている人信頼できる会社に任せたい人自分でも買主を探したい人幅広く買主を探したい人

媒介契約の選び方

媒介契約は不動産売却の出発点であり、どの契約形態を選ぶかによって売却活動の進め方や最終的な成約結果に大きな影響を与えます。不動産売却においては、売主の希望や状況、売却の目的、そしてどれだけ積極的に売却活動に関わりたいかによって、最適な契約が大きく異なります。ここでは、さまざまなケースに応じた媒介契約の選び方を、より詳しく解説します。

① 売却を急ぎたい・早く現金化したい場合

おすすめ契約:専属専任媒介契約

この契約では、不動産会社が独占的に販売活動を行うため、営業担当者のモチベーションが高くなりやすく、販売活動も迅速に行われます。報告義務が週1回と定められているため、売主は販売の進捗状況を細かく把握することができ、安心感があります。さらに、専属専任媒介契約の場合は、売主が自ら買主を見つけた場合にも必ず不動産会社を通じて取引を行う必要がありますが、トラブル防止や契約手続きの円滑化にもつながります。最短で確実に現金化を目指す方や、初めて不動産売却を経験する方には特におすすめです。

② 高値で売却したい・じっくり買主を探したい場合

おすすめ契約:一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に依頼できるのが一般媒介契約の最大の特徴です。各社が成約を目指して競争するため、より多くの買主候補に物件情報が届き、結果的に高い価格で売却できる可能性が高まります。また、販売期間をじっくり確保できるため、買主との交渉や条件調整にも納得がいくまで時間を使えるのも利点です。自ら情報収集を行い、積極的に売却活動に関与したい方や、多少時間がかかってもできるだけ高く売りたい方に向いています。

③ 自分でも買主を探す可能性がある場合

おすすめ契約:専任媒介契約 または 一般媒介契約

知人や独自のネットワークを活用して買主を見つける可能性がある場合は、自己発見取引が認められている専任媒介契約や一般媒介契約が適しています。専任媒介契約の場合は、不動産会社1社との専属契約となりますが、売主自身が買主を見つけた場合は直に契約を結ぶことも可能です。さらに、専任媒介契約は週1回の活動報告義務があるため、販売状況の進捗管理もしやすくなっています。一般媒介契約なら複数社に依頼でき、さらに多くの提案や情報を受け取ることができるため、売却活動の幅が広がります。

④ 信頼できる不動産会社がある場合

おすすめ契約:専属専任媒介契約 または 専任媒介契約

すでに信頼関係のある不動産会社がある場合は、その会社に集中して販売活動を任せることができる専属専任媒介契約や専任媒介契約が向いています。一社に絞ることで、担当者の責任感が高まり、売主の要望にも柔軟かつ迅速に対応してもらいやすくなります。専属専任契約なら、より積極的な販売活動を期待でき、専任媒介契約であれば自己発見取引の柔軟性も維持できます。信頼できるパートナーとともに安心して売却したい方におすすめです。

⑤ 売却活動にあまり関与したくない場合

おすすめ契約:専属専任媒介契約

日々忙しく売却活動に十分な時間を割けない方や、不動産の売却が初めてで不安な方には、専属専任媒介契約が最適です。不動産会社が全面的に販売活動を代行し、売主には週1回の活動報告が義務付けられているため、常に状況を把握しつつも煩雑な手続きを任せられます。トラブルのリスクも低減されるため、安心して売却を進められる点が大きな魅力です。

〇契約選びのポイントまとめ

媒介契約選びの際は、まず売却の目的(スピード重視・価格重視)、自分がどれだけ売却活動に関与したいか、信頼できる不動産会社の存在、そして買主を自分でも探す可能性があるかどうかを明確にすることが大切です。これらを踏まえて契約形態を選択すれば、より満足のいく売却につながるでしょう。

また、どの媒介契約にもそれぞれメリット・デメリットが存在するため、事前に各契約の特徴や注意点をよく理解しておくことがトラブル防止の第一歩です。自分に合った最適な契約を選び、信頼できる会社とともにスムーズな不動産売却を目指しましょう。

〇媒介契約の注意点とトラブル防止

媒介契約は、不動産売却のスタート地点であり、売主と不動産会社の信頼関係を築くための重要な契約です。しかし、内容をよく理解せずに契約してしまうと、思わぬトラブルに発展することもあります。ここでは、媒介契約を結ぶ際に注意すべきポイントと、トラブルを防ぐための対策を解説します。


① 契約期間の確認

媒介契約には有効期間があり、通常は3ヶ月以内とされています。契約期間が過ぎると自動的に終了しますが、更新する場合は再契約が必要です。

注意点:

  • 契約期間が長すぎると、不動産会社の対応が消極的になる可能性があります。
  • 逆に短すぎると、十分な販売活動ができないことも。

対策:

  • 初回は3ヶ月で契約し、状況に応じて更新するのが一般的です。
  • 契約書に記載された期間と更新条件を必ず確認しましょう。

② 契約内容の詳細確認

媒介契約書には、報告義務の頻度、広告掲載の有無、仲介手数料の金額など、さまざまな項目が記載されています。

注意点:

  • 曖昧な表現や不明瞭な条件があると、後々トラブルの原因になります。
  • 口頭での説明と契約書の内容が異なる場合もあるため要注意。

対策:

  • 契約書は必ず全文を読み、不明点はその場で質問する。
  • 重要事項説明書と併せて確認し、納得した上で署名・捺印する。

③ 複数社との契約に関する誤解

一般媒介契約では複数社と契約できますが、専任系の契約を結んだまま他社にも依頼してしまうと契約違反になります。

注意点:

  • 専属専任・専任媒介契約中に他社と契約すると、損害賠償請求される可能性も。

対策:

  • 契約中は他社に依頼しないよう注意し、契約解除後に新たな契約を結ぶ。

④ 自己発見取引の扱い

自己発見取引(自分で買主を見つけること)が可能かどうかは、契約の種類によって異なります。

注意点:

  • 専属専任媒介契約では、自己発見取引ができません。
  • これを知らずに直接契約してしまうと、違約金が発生することも。

対策:

  • 自分で買主を探す可能性がある場合は、専任または一般媒介契約を選ぶ。

⑤ 不動産会社の選び方

契約内容がどれだけ良くても、対応する不動産会社の質によって売却結果は大きく変わります。

注意点:

  • 実績が少ない会社や、対応が不誠実な担当者には注意。
  • 強引な営業や、契約を急がせる会社も要警戒。

対策:

  • 複数社から話を聞き、比較検討する。
  • 担当者の対応や説明のわかりやすさも重視する。

よくある質問(FAQ)

Q1. 媒介契約は途中で変更できますか?

A. はい、可能です。ただし、契約期間中に変更する場合は、現在の契約を解除する必要があります。契約解除には書面での通知が必要な場合もあるため、契約書の内容を確認しましょう。新しい契約を結ぶ際は、前の契約が正式に終了していることを確認することが重要です。


Q2. 媒介契約の期間はどれくらいですか?

A. 一般的には「3ヶ月以内」とされています。これは宅地建物取引業法で定められており、契約期間が終了すると自動的に契約は失効します。必要に応じて再契約や更新が可能です。


Q3. 契約期間中に売却できなかった場合はどうなりますか?

A. 契約期間が終了すると、媒介契約は無効になります。売却活動を継続したい場合は、同じ不動産会社と再契約するか、別の会社と新たに契約することができます。売却が長期化する場合は、契約内容や販売戦略の見直しも検討しましょう。


Q4. 自分で買主を見つけた場合はどうすればいいですか?

A. 契約の種類によって対応が異なります。

  • 専属専任媒介契約では、必ず契約した不動産会社を通して売買契約を行う必要があります。
  • 専任媒介契約一般媒介契約では、自己発見取引が可能で、直接契約することもできます。

Q5. 複数の不動産会社に同時に依頼しても問題ないですか?

A. 一般媒介契約であれば可能です。ただし、専属専任媒介契約や専任媒介契約では、1社とのみ契約する必要があります。複数社に依頼したい場合は、契約の種類を必ず確認しましょう。


Q6. 媒介契約を結ぶ前に確認すべきことは?

A. 媒介契約を結ぶ際は、契約内容を十分に理解し、後悔のない選択をすることが極めて重要です。以下に、確認すべき主要なポイントを具体的に解説します。

  • 契約期間と更新の条件
  • 契約期間は通常「3ヶ月以内」と定められていますが、短すぎると計画的な販売活動が難しくなり、長すぎると柔軟な見直しができなくなる可能性があります。契約満了後の再契約や自動更新の有無も確認しましょう。更新の際に条件が変わる場合もあるため、書面でしっかりと確認しておくことが大切です。

報告義務の有無と頻度

専属専任媒介契約の場合は「1週間に1回以上」、専任媒介契約は「2週間に1回以上」の業務報告義務があります。不動産会社がどのような内容・方法で報告してくれるのか、たとえば書面やメール、電話での報告なのかも事前に確認しましょう。報告内容が曖昧だと進捗が把握できず不安になることもあるため、具体例やサンプルを見せてもらうのも有効です。

仲介手数料の金額と支払いタイミング

仲介手数料は成功報酬型で、売買契約が成立した時点で支払うのが一般的です。上限は法律で定められていますが、不動産会社によっては分割払いや値引きができる場合もあります。手数料以外に発生する可能性のある費用(広告費、測量費、リフォーム費など)についても説明を受け、合意の上で進めることが安心です。

自己発見取引の可否

専属専任媒介契約では、たとえ自身で買主を見つけた場合でも、必ず契約した不動産会社を通して売買契約を締結する必要があります。一方、専任媒介契約や一般媒介契約では、自己発見取引が認められています。この違いをしっかり理解し、自分の売却スタイルに合った契約形態を選びましょう。

広告掲載の方法と範囲

不動産会社がどのような媒体(自社サイト、不動産ポータル、新聞折込、SNSなど)で物件を宣伝してくれるのか、広告費用が発生する場合は誰が負担するのかなども明確にしておきましょう。また、写真や間取り図などの作成、内見の対応方法も確認し、売却活動の具体的なイメージを持つことが重要です。

担当者の経験や対応力

担当者の知識や経験が売却結果に大きく影響します。過去の売却実績や、地域事情に詳しいかどうか、質問に対する説明が丁寧か、信頼できるかどうかを見極めましょう。相性やコミュニケーションの取りやすさも、スムーズなやり取りのために大切なポイントです。

契約の解除条件・違約金の有無

媒介契約を途中で解除したい場合や、不動産会社が十分な業務を行わなかった場合の対応についても事前に確認しましょう。正当な理由があれば解除できる場合が多いですが、違約金や費用負担が発生する場合もあります。トラブルを未然に防ぐためにも、解除に関する条項は必ず目を通しておくことが大切です。

物件情報の公開範囲

物件情報がどこまで公開されるのか、個人情報の保護はどうなっているのかも確認しておきましょう。近隣や職場に売却を知られたくない場合は、広告掲載範囲の調整が可能かどうか相談することもできます。

このように、媒介契約を結ぶ前には多角的な視点で契約内容を吟味し、契約書の条文一つひとつを正確に理解することが求められます。分からない点や不安な点は遠慮せず担当者に質問し、納得できるまで説明を受ける姿勢が大切です。

また、複数の不動産会社で話を聞き、サービス内容や対応を比較することで、より自分に合ったパートナーを見つけやすくなります。信頼できる会社と媒介契約を結ぶことで、売却活動全体を安心して進めることができ、納得のいく結果につながります。

さらに、売却後のサポート体制や、万が一のトラブル発生時の対応方針についても確認しておくと安心です。大切な資産を託す契約だからこそ、慎重に、かつ納得いくまで情報収集・比較検討を行い、自分にとって最適な媒介契約を選択しましょう。

〇まとめ|媒介契約を理解して、納得のいく不動産売却を

不動産売却は、人生の中でも特に大きな決断のひとつです。大切にしてきた資産を手放すという重大な局面で、安心して取引を進めるためには、最初のステップである「媒介契約」の選び方が極めて重要となります。この選択が、売却までのスピードや最終的な売却価格、さらには満足度にまで大きな影響を及ぼします。

これまで解説してきたように、媒介契約の内容や種類――専属専任媒介、専任媒介、一般媒介――には、それぞれ特徴とメリット・デメリットが存在します。例えば、専属専任契約では手厚いサポートが受けられる一方、一般媒介契約では複数の不動産会社と同時に契約できる自由度があります。自分にとって最適な契約を選ぶためには、サービス内容や担当者の対応、契約条件をしっかり比較検討することが大切です。また、売却後のサポート体制や、万が一トラブルが発生した時の対応方針についても、事前に確認しておくことで、安心感が一層高まります。

不動産会社とのやり取りの中で、少しでも疑問や不安に感じることがあれば、遠慮せずに担当者へ質問し、納得できるまで詳細な説明を求めてください。それが、満足のいく売却への第一歩です。情報を鵜呑みにせず、自分自身でしっかりと情報収集を行う姿勢が、理想のパートナー選びにつながります。

これから不動産売却を考えているあなたにこそ、複数の不動産会社に相談し、各社のサービスや担当者の対応を比較することを強くおすすめします。媒介契約の種類や内容をきちんと理解し、自分に合った契約を選択することによって、想像以上の安心感と納得のいく結果を手にすることができるでしょう。

大切な資産を託す契約だからこそ、ひとつひとつの項目を丁寧にチェックし、疑問点をクリアにしたうえで判断することが、後悔しない売却につながります。今まさに不動産売却を検討している方は、媒介契約の知識をしっかり身につけ、より良い未来に向かって賢く行動を起こしてください。あなたの一歩が、理想の売却への道を切り開きます。

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