借地権の種類について、解説します。

借地権のお問合せを多くいただきます。

その中で、借地権について、誤解されている方もいらっしゃいます。

そこで、今回は、借地権の基礎として、借地権の種類について、整理・解説をしたいと思います。

目次

1.借地権の種類

まず、借地権の種類です。

借地権に種類なんてあるのか、と思われる方もおられるかもしれませんが、あるのです。

ここでは、

  • 旧法借地権
  • 借地借家法による借地権
  • 定期借地権

の3つに分けたいと思います。

皆さんが、通常、借地権と読んでいるものは、上記でいうと、旧法借地権に該当するのではないかと考えております。

2.旧法借地権

ポイントになるのは、旧法借地権と借地借家法による借地権の区別です。

定期借地権は、これらとは、随分と異なりますので、特徴は掴みやすいです。

旧法借地権は、平成4年に制定された借地借家法よりも前に、締結された借地権になります。

私が今まで、不動産の実務をしてきて、取り扱った借地権のほとんどは、旧法による借地権と定期借地権です。

地域などにもよるのかもしれませんが、定期借地権を除けば、借地権のほとんどは、旧法借地権なのではないかと推測しております。

平成4年よりも前、と先に述べましたが、戦前や大正時代に設定された借地権も多いです。

旧借地法は、大正10年の制定ですので、それ以前に借地権はないということになるのでしょうか。

これについては、不勉強で申し訳ありません。

今のところ、分かりませんので、調べて分かりましたら、ブログにアップしたいと思います。

また、平成4年以降に締結された借地権は、借地借家法による借地権となりますので、旧法による借地権は、長い目で見ると、減っていくことになるのかと思います。

旧法借地権の特徴は、後に触れる借地借家法の借地権との比較になりますが、堅固・非堅固の区別があるかどうかです。

旧借地法では、堅固か非堅固かで、借地期間が異なりますが、借地借家法による借地権では、堅固・非言語の区別はなく、借地期間は一律となっています。

旧借地法では、以下のとおりとなります。

〇最初の契約期間

堅固非堅固
期間の定めなし60年30年
期間の定めあり30年以上20年以上

〇更新後の契約期間

堅固非堅固
法定更新30年20年
合意更新30年以上20年以上

3.借地借家法による借地権

借地借家法による借地権の場合には、先に述べたとおり、堅固・非堅固の区別はありませんので、以下のとおりとなります。

〇最初の契約期間

期間の定めなし30年
期間の定めあり30年以上の定めがあれば、それによる。

〇更新後の契約期間

法定更新初回の更新は20年。
2回目以降の更新は10年。
合意更新法定更新期間より長い期間を定めたときは、それによる。

4.定期借地権

定期借地権については、本ブログでは割愛致します。

ですが、一つだけ説明をさせていただくと、定期借地権は更新のない借地権となります。

従いまして、契約期間が終了するとともに定期借地権は消滅します。

なお補足になりますが、契約内容などにもよりますが、再契約が可能な場合もあります。

5.借地権の消滅

本ブログで一番説明したいところになります。

定期借地権は、期間の終了とともに消滅しますので、問題はありません。

では、旧法借地権や借地借家法による借地権の場合、借地権は消滅するのでしょうか。

更新契約をしていけば、ずっと継続していくように思えます。

答えは、そうなります。

半永久的に継続するものと考えていただいて大丈夫です。

この点、誤解をされている方が多いのですが、借地契約期間の終了とともに、借地契約が終了すると考えておられる方が多いです。

勿論、借地人と地主が合意すれば、そうなりますが、通常は、そうはなりません。

なぜなら、借地権は取引の対象となり、地域にもよりますが、それなりの経済価値を有しているからです。

例えばの話しですが、もう借地は使用せず、契約期間も終了するので、地主に返す、ということも考えられます。

ですが、先のとおり借地権は売却することが可能なのです。

従いまして、契約終了とともに、経済価値がゼロとなる、と思いこまないで欲しいのです。

反対に、地主の方から、借地を返して欲しい、となったとします。

この場合も、契約期間が終了したから返して欲しい、とはならず、更新契約が可能であり、どうしても地主が返して欲しいというのでしたら、正当事由が必要となり、これには、高額の立退料が支払わることになります。

言い方を帰れば、この高額の立退料の分だけ、借地権は価値があるとも言えます。

6.まとめ

借地権は、普段、不動産にかかわりのない方からすると、分かりにくいです。

ですが、分からないからと言って、地主のいいなりになるのではなく、きちんとご自身の権利を主張して欲しいと思います。

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