役員社宅と云う言葉を聞いたことはありますでしょうか。
文字通り、役員の社宅ということになりますが、一般的に、役員社宅と云った時には、法人名義で借りた賃貸物件に役員が住むことをいいます。
この場合、賃貸物件は法人が借りていますので、家賃の支払いは法人となり、家賃は法人の経費として処理できます。
一方、賃貸物件に住む役員は、一部家賃を負担する必要があります。
役員からすれば、一部家賃の負担をする必要があるといっても、残りは法人が負担してくれるので、個人で支払う家賃負担額が減ります。
この制度を利用すれば、法人は役員社宅の家賃負担額を経費に出来るので、法人税の節税になります。
個人は、可処分所得が増えますし、法人負担の家賃分を給料から減らすことが出来ますので、社会保険料の負担も抑えることが出来ます。
ですので、この制度は、比較的、よく使われているのではないかと思っております。
私も利用しています。
次に、サブリースです。
サブリースという言葉は、ご存じでしょうか。
日本語で云ってしまえば、又貸しということになりますが、一般的にサブリースというと、土地・建物オーナーが、不動産会社等に土地・建物を一括で賃貸し、一括で借り受けた不動産会社等が、エンドユーザーに賃貸募集をすることをいいます。
オーナーは、賃貸経営から解放され、決まった金額が不動産会社等から振り込まれます。
決まった金額と云いましたが、これはサブリースの契約内容により様々で、固定金額の場合もあれば、稼働率に連動していたり、その両方(固定で、最低額は決め、一定の稼働率を超えると、稼働率に応じて追加で支払う等)があります。
こういうと、優れた方法のように思われるかもしれませんが、問題点もあります。
問題点については、別の機会に説明させていただきたいと思います。
なお、不動産の説明をさせていただく本ブログで、税制の話をするのは、少し論点がずれるかもしれませんが、不動産と関連する話ですので、今回は、役員社宅について、まず解説し、次に私の失敗談と今後この制度をご利用される方へのアドバイスをお伝え致します。
また、私は税の専門家ではありませんので、実際に制度を検討、利用される場合には、別途、税の専門家にご相談いただきますようお願い致します。
１．役員社宅の解説
税金に関する詳細は、割愛させていただき、制度の概要だけ、簡単にお話致します。
国税庁のホームページに、｢役員に社宅などを貸したとき｣とあります。
以下、太字は、国税庁ホームページからの引用です。
これを見ますと、
役員に対して社宅を貸与する場合は、役員から1か月当たり一定額の家賃（以下「賃貸料相当額」といいます。）を受け取っていれば、給与として課税されません。
となっており、賃貸料相当額は、
賃貸料相当額は、貸与する社宅の床面積により小規模な住宅とそれ以外の住宅とに分け、次のように計算します。ただし、この社宅が、社会通念上一般に貸与されている社宅と認められないいわゆる豪華社宅である場合は、次の算式の適用はなく、通常支払うべき使用料に相当する額が賃貸料相当額になります。
（注1）小規模な住宅とは、法定耐用年数が30年以下の建物の場合には床面積が132平方メートル以下である住宅、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には床面積が99平方メートル以下（区分所有の建物は共用部分の床面積をあん分し、専用部分の床面積に加えたところで判定します。）である住宅をいいます。
（注2）いわゆる豪華社宅であるかどうかは、床面積が240平方メートルを超えるもののうち、取得価額、支払賃貸料の額、内外装の状況等各種の要素を総合勘案して判定します。なお、床面積が240平方メートル以下のものであっても、一般に貸与されている住宅等に設置されていないプール等の設備や役員個人のし好を著しく反映した設備等を有するものについては、いわゆる豪華社宅に該当することとなります。
と説明されています。
（１）小規模な住宅の場合
小規模な住宅の場合の賃貸料相当額の計算方法は以下のとおりです。
次の（1）から（3）までの合計額が賃貸料相当額になります。
（1）（その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×0.2パーセント
（2）12円×（その建物の総床面積（平方メートル）／（3.3平方メートル））
（3）（その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×0.22パーセント
なお、この金額は、後で説明する一律に家賃の50％とする賃貸料相当額と比較して大幅に安くなります。
（２）小規模な住宅でない場合
役員に貸与する社宅が小規模住宅に該当しない場合には、その社宅が自社所有の社宅か、他から借り受けた住宅等を役員へ貸与しているのかで、賃貸料相当額の算出方法が異なります。
（1）自社所有の社宅の場合
次のイとロの合計額の12分の1が賃貸料相当額になります。
イ （その年度の建物の固定資産税の課税標準額）×12パーセント
ただし、法定耐用年数が30年を超える建物の場合には12パーセントではなく、10パーセントを乗じます。
ロ （その年度の敷地の固定資産税の課税標準額）×6パーセント
（2）他から借り受けた住宅等を貸与する場合
会社が家主に支払う家賃の50パーセントの金額と、上記（1）で算出した賃貸料相当額とのいずれか多い金額が賃貸料相当額になります。
（３）実務的な取り扱い及び固定資産税の課税標準額が分からない場合
なお、（１）の小規模な住宅の場合に、計算方法を説明させていただきましたが、その計算が面倒だったり、分かりにくい、ということで、一律家賃の50％相当額としているが多いようです。
先にも触れましたが、50％相当額とするよりは、前記計算式で計算した方がメリットは大きいです。
計算方法が、面倒、または、分かりにくいということもあるかもしれませんが、他に、固定資産税の課税標準額が分からなければ、計算できません。
通常、賃借人は、賃貸物件の固定資産税課税台帳を閲覧可能ですので、東京23区でしたら、各都税事務所、それ以外でしたら、市町村の固定資産税課に行けば、閲覧できる筈です。
ですが、閲覧出来ない場合があるのです。
それが、次にお知らせしたい私の失敗談になります。
２．固定資産税課税台帳が閲覧できない場合
私も固定資産税課税台帳を閲覧すべく、法人が賃借している物件の存する区の都税事務所に、賃借人であることを証明する賃貸借契約書をもって、出かけて行きました。
ところが、固定資産税課税台帳を閲覧させてもらうことは、出来ませんでした。
何故でしょうか。
私の場合、弊社が賃借している物件は、所有者である土地・建物のオーナーから、不動産業者が一括で借り上げ、その不動産業者が弊社に貸している、という契約形態でした。いわゆるサブリース(転貸借)です。
私の持っていった賃貸借契約書は、転貸人である不動産業者と弊社との契約であった為、所有者である土地・建物のオーナーから借りている、ということが証明できないので、閲覧は不可ということでした。
所有者と不動産業者との賃貸借契約(賃料などの重要な部分は黒塗りでも構わないとのことでした。)のコピーがあれば、閲覧は可ということで、現在、不動産業者に交渉をしているところです。
ですので、現状は、固定資産税課税標準額が分かりませんので、家賃の50％相当額を賃貸料相当額としています。
役員社宅を検討される方は、賃貸物件がサブリースなのかどうか、サブリースであれば、所有者との賃貸借契約書のコピーをもらえるのか、あるいは、都税事務所や各市町村の固定資産税課にサブリースの場合で、固定資産税課税台帳が閲覧可能かどうかを、確認しておく必要があります。
実務的には、契約時にサブリースがどうかを気に留めることはないかと思います。
また、物件のチラシやネットの情報等にも、サブリースかどうかは記載されていないのが通常です。
ですが、契約した後では、手遅れですので、役員社宅としての利用を検討している場合には、注意が必要です。
３．まとめ
以上、私の失敗談でした。
先に、述べましたが、不動産業者に、不動産業者と土地・建物オーナーとの賃貸借契約書をお願いしているところですので、入手出来ましたら、改めて、報告させていただきたいと思っております。
