はじめに｜消費税はかかるの？かからないの？
不動産を購入する際、「消費税はかかるの？かからないの？」と疑問に思ったことはありませんか？
不動産購入における消費税の扱いは、少し複雑です。
勘違いをしたまま手続きを進めると、予算オーバーや思わぬトラブルにつながる可能性もあります。
本記事では、不動産購入が初めての方に向けて、消費税がかかる場合とかからない場合をわかりやすく解説します。
マンションや戸建て、土地購入の違い、仲介手数料やオプション工事の注意点まで、徹底的に整理しました。
不動産購入の参考にしていただければと思います。
この記事を読んで分かること
- 不動産購入で消費税がかかる場合とかからない場合の基本ルール
- 土地は非課税、建物は課税になる理由
- 新築・中古住宅で消費税が発生する条件
- 仲介手数料やオプション工事にかかる消費税
- 個人間売買で非課税になるケース
- 消費税を節約するための実践的な方法
結論：消費税がかかる場合とかからない場合
まず結論です。
細かい説明をする前に、消費税がかかる場合と、消費税かからない場合を、整理します。
次章で丁寧に解説していきますので、おおまかにポイントを把握してもらえればと思います。
土地は非課税
土地は非課税です。
土地は消費されませんので、消費税は非課税となります。
つまり、土地だけを購入する場合には、消費税はかかりません。
借地権や底地も、土地には変わりありませんので、非課税取引となります。
建物は課税
建物は課税されます。
建物は、経年により減価しますので、消費されるということで、課税対象となります。
土地と建物を取引した場合は？
ここで少し考えて下さい。
土地のみを購入することは、よくあります。
土地を購入して、その土地に建物を建てる場合などが該当するでしょう。
では、建物のみを取引することはあるでしょうか？
建物のみを取引することは、通常ありえません。
なぜなら、建物は土地に対する権利がなければ、存在することが出来ないからです。
この権利とは、所有権だけではなく、借地権ということもありえます。
そうしますと、建物を取引するということは、土地も合わせて取引することになります。
例えば、中古の戸建住宅を購入することを想像してみて下さい。
土地の権利が所有権でしたら、中古建物と合わせて、土地も購入することになります。
では、この中古戸建住宅を購入した場合、消費税はどうなるのでしょうか。
土地は非課税で、建物は課税されます。
つまり、建物部分のみに、消費税がかかるということになります。
これは、マンションの一室でも同様です。
イメージしづらいかもしれませんが、マンションも土地を持分(敷地権)として所有しています。
ですので、戸建住宅と同様に、土地は非課税で、建物は課税となります。
売主が個人であれば非課税
先に、土地は非課税で、建物は課税と説明させていただきました。
建物は課税ですが、売主が個人であれば、非課税となります。
従いまして、売主が個人であれば、土地のみの取引であろうと、土地と建物の取引であろうと、非課税になり、消費税は課税されません。
消費税がかからない、というのは大きいですね。
この章のまとめ
不動産購入で消費税がかかるかどうかは、取引内容と売主の属性で決まります。
基本ルールは土地は非課税、建物は課税です。
土地のみを購入する場合は消費税ゼロですが、土地と建物をセットで購入する場合、建物部分のみ課税対象となります。
戸建住宅やマンションも同様で、土地は非課税、建物は課税です。
ただし、売主が個人の場合は建物も非課税になります。
つまり、個人間売買なら土地・建物ともに消費税はかかりません。
この違いを理解しておくことで、予算計画のズレや思わぬ負担を防ぐことができます。
消費税がかかるケース
課税と非課税の仕組みを理解していただきましたので、消費税がかかる具体のケースを見ていきましょう。
新築マンション・新築戸建ての購入
新築マンション・新築戸建ては、消費税がかかるのが基本
新築マンション、新築戸建を購入する際には、通常、建物部分の消費税がかかります。
個人から購入すれば消費税がかからないのではないか、と思われた方もいらっしゃるかもしれません。
ですが、よく考えてみて下さい。
個人の方が、新築マンションや新築戸建てを販売することはあるでしょうか。
新築マンションや新築戸建てを販売するのは、マンションデベロッパーや戸建開発を行う不動産会社です。
ですので、新築マンション・新築戸建てを購入する際には、消費税がかかるものと理解しておいて下さい。
消費税額はどうやったら分かるのか
中古物件でしたら、売買価格が確定して、土地と建物の内訳価格を決めなければ、正確な消費税額は分かりません。
しかし、新築の場合は、販売時にすでに確定しています。
新築の場合は、建築工事費などが分かっていますので、それをもとに販売業者の方で、すでに、土地と建物の内訳価格が決まっています。
そもそもですが、物件チラシには、販売価格は通常税込で書かれています。
税込の販売価格で、購入の検討をしていれば、それに消費税がさらに追加されることはありませんから、予算オーバーということにはならないでしょう。
新築物件は割高
予算さえ許すのであれば、誰もが新築物件を購入するのかと思われます。
しかし、新築物件は、先のとおり消費税が、通常かかります。
さらに、新築物件の場合には、土地と建物の原価以外にも、デベロッパーの利益等も付加されていますので、中古物件と比べると、どうしても割高になってしまいます。
このことは、頭の片隅にでも留めておいていただければと思います。
中古住宅の購入でも課税される場合
「中古住宅なら消費税はかからない」と思っていませんか？
そのようにお考えの方は、要注意です。
売主が法人の場合には課税
売主が課税事業者（不動産会社や法人）の場合、建物部分に消費税がかかります。
そうしますと、法人からの購入は避けたいと思われることでしょう。
消費税がかかるのは、その通りなのですが、消費税の負担額はそれほど大きくないこともあるのです。
建物が古くなるほど消費税の負担は少なくなる
土地は、古くなっても価値は下がりません。
もちろん、長期的な土地価格の推移で、上がったり、下がったりすることはありますが、ここでは土地価格の変動はないものとしましょう。
一方で、建物はどうでしょうか。
建物は、経年による減価が発生します。
言い換えれば、古い建物ほど、建物価格は低くなります。
消費税は、建物部分のみにかかりますから、古い建物ほど、消費税の負担額は少なくなります。
従いまして、築年を経た建物を購入する際には、売主が法人であっても、実際の消費税の負担額はそれほど大きくはならない、とも言えます。
もっとも、金額の大小は、人それぞれの金銭価格がありますので、とらえ方はさまざまかとは思われますが。
正確な消費税額は、売買価格が確定するまで分からない
物件チラシなどに記載されている売却価格は、通常税込です。
ですので、この税込の売却価格で予算を立てていれば、予算オーバーになるということはないでしょう。
ここで一つ注意してもらいたいのは、中古物件の場合には、売買価格が確定するまで、正確な消費税額は分からない、ということです。
消費税を計算するためには、建物価格が必要です。
ですが、中古戸建の場合、土地がいくら、建物がいくら、とは事前には決めず、土地と建物でいくら、という風に売却価格を決めます。
また、チラシに記載の売却価格で成約すればいいですが、実際には値引き交渉などがあり、売買希望価格が成約価格と異なることはよくあります。
ここでは値引き交渉があって、正式に売買価格が決まったとしましょう。
この土地と建物一体の売買価格に対して、実務では、固定資産税評価額による土地、建物の評価額の割合で、売買価格に占める建物価格を求めることが多いです。
そして、この土地価格に消費税率を乗じて、消費税額を求めることになります。
仲介手数料やオプション工事
不動産購入では、物件価格以外にも消費税がかかる費用があります。
代表的なのが仲介手数料です。
例えば、仲介手数料が200万円なら、消費税は20万円。これを忘れると、資金計画にズレが生じます。
さらに、オプション工事やリフォームも課税対象です。
「引渡し後に追加工事をするから関係ない」と思っていても、工事費用には消費税がかかります。
予算に余裕を持たせることが大切です。
この章のまとめ
不動産購入で消費税がかかるのは、主に建物部分とサービス費用です。
新築マンションや新築戸建ては、建物価格に対して消費税が課税されます。
土地は非課税ですが、建物は課税対象なので、内訳を確認することが重要です。
中古住宅の場合も、売主が法人や不動産会社なら建物部分に消費税がかかります。
ただし、建物が古いほど価格が低くなるため、負担額も小さくなります。
さらに、仲介手数料やオプション工事、リフォーム費用も課税対象です。
予算を立てる際は、物件価格だけでなく、これらの諸費用にかかる消費税も含めて計画しましょう。
消費税がかからないケース
次に、消費税がかからないケースについて整理します。
土地の購入は非課税
土地は「消費されない」ため、購入時に消費税はかかりません。
これは不動産取引の基本ルールであり、マンションや戸建ての購入でも、土地部分は非課税です。
例えば、土地価格が3,000万円の場合、消費税はゼロ。
ただし、建物部分には課税されるため、契約書で土地と建物の内訳を必ず確認しましょう。
個人間売買の中古住宅
中古住宅の場合、売主が個人であれば、建物部分も非課税です。
「中古なら消費税ゼロ」というイメージはここから来ています。
ただし注意したいのは、仲介手数料は課税対象という点です。
仲介業者を通す場合、手数料に10％の消費税が加算されます。
例えば、仲介手数料が150万円なら、消費税は15万円。
「物件価格は非課税なのに、諸費用で消費税がかかる」というケースはよくあるので、予算に含めておきましょう。
不動産取得税や登録免許税との違い
不動産購入が初めての方が混同しやすいのが、消費税とその他の税金の違いです。
不動産取得税
都道府県税で、物件取得時に一度だけ課税
登録免許税
登記時に必要な税金
これらは消費税とは別に発生します。
「土地は非課税だから税金ゼロ」という誤解は危険です。
実際には、消費税がかからなくても、取得税や登録免許税は必ず発生します。
資金計画を立てる際は、消費税＋その他税金＋諸費用を総合的に考えることが重要です。
この章のまとめ
不動産購入で消費税がかからないのは、主に土地と個人間売買の中古住宅です。
土地は「消費されない」ため非課税で、マンションや戸建てでも土地部分は課税されません。
また、中古住宅の場合、売主が個人なら建物部分も非課税です。
ただし、仲介手数料やリフォーム費用には消費税がかかるため注意が必要です。
さらに、消費税がかからなくても、不動産取得税や登録免許税など別の税金は必ず発生します。
資金計画を立てる際は、消費税だけでなく、その他税金や諸費用も含めて総額で考えることが重要です。
初心者が注意すべきポイント
不動産購入では、物件価格だけでなく、消費税の扱いを正しく理解することが重要です。ここでは、初心者が特に注意すべき4つのポイントを解説します。
建物価格と土地価格の内訳を確認
不動産の契約書や見積書には、建物価格と土地価格の内訳が記載されています。
消費税は建物部分にのみ課税され、土地は非課税です。
例えば、総額4,500万円の物件でも、建物3,000万円・土地1,500万円という内訳なら、消費税は建物部分に対して300万円かかります。
この内訳を確認せずに「総額に消費税がかかる」と誤解すると、予算計画に大きなズレが生じます。契約前に必ずチェックしましょう。
仲介手数料の消費税を忘れない
物件価格だけでなく、仲介手数料にも消費税がかかることを忘れがちです。
例えば、仲介手数料が200万円なら、消費税は20万円。
「物件価格は非課税だから安心」と思っていても、諸費用で消費税が発生するケースは多いです。
仲介手数料は不動産会社のサービスに対する対価なので、課税対象になります。予算にしっかり含めておきましょう。
課税事業者かどうかをチェック
中古住宅の場合、売主が個人か法人かで消費税の有無が変わります。
- 売主が個人 → 建物部分は非課税
- 売主が法人や不動産会社 → 建物部分に消費税がかかる
この違いを知らないと、「中古だから消費税ゼロ」と思い込み、契約後に予算オーバーすることもあります。契約前に必ず売主の属性を確認しましょう。
予算計画に消費税を含める重要性
不動産購入の総額は、建物価格＋消費税＋諸費用で考える必要があります。
諸費用には仲介手数料、登記費用、火災保険などが含まれ、さらに仲介手数料や工事費には消費税がかかります。
「物件価格だけで予算を組む」のは危険です。必ず総額で資金計画を立て、余裕を持たせましょう。
この章のまとめ
不動産購入では、消費税の扱いを理解しないと予算オーバーの原因になります。
まず、契約書で建物と土地の内訳を確認しましょう。
土地は非課税ですが、建物には消費税がかかります。
次に、仲介手数料も課税対象なので、諸費用に含めることが重要です。
また、中古住宅の場合、売主が個人なら非課税ですが、法人や不動産会社なら建物部分に課税されます。
最後に、資金計画は「建物価格＋消費税＋諸費用」で総額を考えることが失敗しないコツです。これらを押さえておけば、安心して不動産購入を進められます。
消費税を節約する方法はある？
不動産購入では、建物部分や仲介手数料に消費税がかかるため、総額が大きくなりがちです。
しかし、ちょっとした工夫で消費税の負担を軽減する方法があります。ここでは、初心者でも実践できる3つのポイントを紹介します。
中古住宅の個人間売買を検討
最も効果的な節約方法は、中古住宅を個人から購入することです。
売主が個人の場合、建物部分は非課税となります。
例えば、建物価格が2,000万円なら、消費税200万円が不要になる計算です。
ただし、仲介手数料は課税対象なので注意が必要です。
「中古住宅＝消費税ゼロ」ではなく、諸費用にかかる税金も含めて総額を確認しましょう。
オプション工事のタイミングを工夫
新築物件を購入する場合、オプション工事や追加リフォームにも消費税がかかります。
そこで、引渡し後に工事を分けることで、住宅ローン控除の対象を最大化できる場合があります。
例えば、引渡し前にまとめて工事をすると、工事費用に消費税がかかるだけでなく、ローン控除の対象外になることもあります。
一方、引渡し後に工事を分ければ、ローン控除の適用範囲を広げられる可能性があります。
ただし、工事のタイミングや契約方法によっては逆効果になる場合もあるため、事前に不動産会社や税理士に相談しましょう。
住宅ローン控除との関係
消費税がかかる場合、住宅ローン控除の上限額が変わることがあります。
例えば、消費税率10％が適用される新築住宅では、控除額が大きくなるケースがあります。
一方、消費税がかからない中古住宅では、控除額が異なるため、節税効果を比較することが重要です。
「消費税を節約する」だけでなく、「住宅ローン控除を最大限活用する」視点で総合的に判断しましょう。
この章のまとめ
不動産購入で消費税を完全に避けることは難しいですが、負担を減らす工夫は可能です。
最も効果的なのは、中古住宅を個人から購入すること。
売主が個人なら建物部分は非課税となり、大きな節約につながります。
ただし、仲介手数料には消費税がかかるため注意が必要です。
次に、新築物件ではオプション工事のタイミングを工夫しましょう。
引渡し後に工事を分けることで、住宅ローン控除の対象を広げられる場合があります。
さらに、消費税がかかる場合は住宅ローン控除の上限額が変わることもあるため、控除制度を最大限活用する視点で総合的に判断することが重要です。
まとめ｜不動産購入時の消費税は「建物＋サービス」に注意
不動産購入における消費税は、取引内容と売主の属性によって大きく変わります。基本ルールは「土地は非課税、建物は課税」。土地のみを購入する場合は消費税ゼロですが、土地と建物をセットで購入する場合、建物部分のみ課税対象となります。戸建住宅やマンションも同様で、土地は非課税、建物は課税です。ただし、売主が個人なら建物も非課税となり、個人間売買では土地・建物ともに消費税はかかりません。
一方、消費税がかかる代表的なケースは、新築マンションや新築戸建ての購入です。建物部分に課税されるため、予算計画に含めることが重要です。中古住宅でも、売主が法人や不動産会社なら建物部分に消費税がかかりますが、築年数が古いほど負担額は小さくなります。さらに、仲介手数料やオプション工事、リフォーム費用も課税対象なので注意が必要です。
逆に、土地購入や個人間売買の中古住宅は非課税ですが、仲介手数料や諸費用には消費税がかかります。また、消費税がかからなくても、不動産取得税や登録免許税など別の税金は必ず発生します。資金計画は「建物価格＋消費税＋諸費用＋その他税金」で総額を考えることが失敗しないコツです。
節約の工夫としては、中古住宅を個人から購入することが最も効果的です。さらに、新築物件ではオプション工事のタイミングを工夫し、住宅ローン控除を最大限活用することも検討しましょう。
不動産購入で消費税を正しく理解すれば、予算オーバーやトラブルを防ぎ、安心して取引を進められます。契約前に必ず内訳を確認し、総額で資金計画を立てることが成功への第一歩です。
最後に、改めまして、重要なポイントを箇条書きでまとめました。
- 土地は非課税、建物は課税対象
- 仲介手数料やオプション工事も課税対象
- 中古住宅は売主が個人なら非課税
- 予算計画に消費税を含めることが重要
