不動産の購入に必要となる費用　－物件価格以外に必要となる費用を解説します。－

2023年11月19日2024年2月14日

マイホームの購入を検討されている方、賃貸アパート、賃貸マンション、事務所ビルなどの投資物件の購入を検討されている方は多いと思います。

不動産の購入に当たっては、融資を受けることが通常ですので、最大の関心事は、融資を受けられるのか、少しでも有利な条件で融資を受けたい、ということになるかと思います。
ですが、それ以外にも不動産の購入に際して必要となる費用は決して安くはありませんので、概算額は事前に把握しておきたいところです。
少なくとも、物件価格以外に必要となる費用を初めて知って、予算オーバーとなるようなことは避けたいです。

今回は、中古戸建住宅を例に取って、物件価格以外に、物件の購入に必要となる費用について解説します。

１．必要となる費用

必要となる費用を列挙しますと以下のとおりとなります。

仲介手数料
住宅ローン手数料
登録免許税
手付金
保険料
引っ越し費用等
印紙税
不動産取得税
消費税

以下、それぞれ解説していきます。

（１）仲介手数料

不動産会社の仲介により、購入した場合に必要となります。

仲介手数料の上限は、宅建業法により定められています。

取引額200万円以下の金額　　　　　　　　　取引額の5％以内(税抜)
取引額200万円を超え、400万円以下の金額　取引額の4％以内(税抜)
取引額400万円を超える金額　　　　　　　　取引額の3％以内(税抜)

少し複雑ですが、｢取引額×3％＋6万円｣という算式で簡単に求めることが出来ます。
取引額に料率を乗じますので、物件価格が高くなるほど、仲介手数料も高くなります。
なお、上限ですので、必ずしも上記金額を支払わなければいけない訳ではありません。

少し回りくどい言い方をしましたが、上限ですので、それ以下でもいい訳です。
つまり値引き交渉をすることが可能です。
両手仲介(売主、買主両方の仲介)の場合には、値引き交渉をしてもあまり問題はないように思いますが、片手仲介の場合には、注意が必要です。
手数料を減らされると、十分なサポートが受けられなくなる等のリスクは、念頭に置いておくべきです。
ですので、やみくもに値引きをお願いするのではなく、上記のとおり両手仲介なのか、片手仲介なのかは最低限確認しておく必要はあります。
また、中古マンションのように、物件調査に手間があまりかからないような物件の場合には、値引きをお願いしても、それほど問題はないようにも思いますが、物件調査に手間を要する物件や権利関係が複雑な物件などのような場合には、仲介する不動産業者の作業量も増えてきますので、安易に値下げをお願いすることは避けた方がいいかもしれません。

所有者から直接購入する場合には、仲介手数料はかかりません。
不動産業者から、直接購入する場合には、いいかと思いますが、個人同士の売買ですと、仲介手数料がかからないのは、とてもいいことなのですが、後々のトラブルの可能性もありますので、契約書などは専門家に見てもらうなどの方策は検討しておいた方がいいです。

（２）住宅ローン手数料

住宅ローンを利用する場合には、金融機関によって定められた手数料が必要となります。
定額型と定率型がありますので、利用する金融機関に確認する必要があります。

（３）登録免許税

今回は中古住宅を想定していますので、｢所有権移転登記｣が必要となります。
司法書士に代行してもらう場合には、その手数料もかかります。
登録免許税は、｢固定資産税評価額×税率｣で求められます。
今回のケースでは、売買ですので、土地の税率は1.5％(令和8年3月31日まで。それ以降は2.0％)、建物の税率は0.3％(令和6年3月31日まで。それ以降は2％)となります。

（４）手付金

手付金は、売買契約時に支払うもので、通常物件価格の5～10％程度です。
物件引き渡し時に、残金を支払います。
費用と言えないこともないですが、物件価格の一部ですので、費用の概算を求める際には、特段、加算する必要はないかと思います。
手付金を払った場合には、売買契約時には、手付金を除いた残額を支払うことになります。

（５）保険料

融資を受けた場合には、通常、火災保険に加入することになるかと思います。
地震保険に加入する場合には、地震保険料も必要となります。

（６）引っ越し費用等

引っ越し費用は当然かかる費用ですが、引っ越し先の照明器具、エアコン、カーテンなどの費用も考慮しておく必要があります。

（７）印紙税

不動産売買契約書、住宅ローン契約書に印紙が必要となります。

（８）不動産取得税

登録免許税と同様に、｢固定資産税評価額×税率｣で求められます。
率は、土地・建物ともに3％(令和6年3月31日まで。)ですが、土地については、固定資産税評価額に1/2を乗じた価額に税率を乗じます。
なお、建物については、軽減制度があり、少し複雑ですので、こちらを参照して下さい。

（９）消費税

土地は非課税ですが、建物には、消費税がかかります。
なお、売買価格は通常土地・建物一体でもの価格ですので、土地・建物の内訳価格は分かりません。
このような場合、固定資産税評価額に記載の土地・建物価格で売買価格を案分することが多く行われていますが、鑑定評価を活用することも出来ます。(別ブログで解説しておりますので、よければ参考にして下さい。)
例えば、鑑定評価により、建物価格の割合が多くなるような場合には、減価償却による節税メリットが生じます。
なお、鑑定評価を活用した場合には、鑑定料も必要となります。
鑑定料と節税によるメリットを両にらみしながら、検討することになります。