限定価格について説明します。　－隣の土地は、倍出してでも買え、は本当か。　不動産鑑定の観点から解説します。(続編2)－

2024年10月20日

｢隣の土地は、倍出してでも買え、は本当か。｣の第3弾になります。

今回は、少し難しいかもしれませんが、数式も利用して、解説をしていきたいと思います。

万一、分かりにくいようでしたら、ご質問をいただければ、お答えいたします。

今回のブログをお読みいただく前に、前回と前々回のブログを、再度、ご一読いただきますと、理解が容易になるかもしれません。

１．具体例

例は、前回の説明と同じものを使用します。

土地Aと土地Bがあります。

土地Aと土地Bは、面積は同じ100㎡ですが、土地Aは、表通りに面し、角地です。

よって、土地Aの価格(単価)は、土地Bよりも高いです。

土地Aの単価を1,000,000円/㎡、土地Bの単価を500,000円/㎡とします。

面積は同じ100㎡ですので、それぞれの総額は、土地A　1.0億円、土地B　0.5億円となります。

そして、下の図ですが、土地Aと土地Bが併合した場合になります。土地Aの所有者が土地Bを購入するか、反対に、土地Bの所有者が土地Aを購入すると、土地A＋Bとなります。

土地A＋Bの単価は、土地Aと同じ1,000,000円/㎡とします。

では、どのように計算をするのか、解説していきます。

まず、前提を整理します。

土地A、土地B、土地A＋Bまでは、問題ないかと思います。

増分価値という言葉が出てきました。前回のブログでも登場しましたが、今回は、きちんと説明したいと思います。

土地Aと土地Bそれぞれは、1.0億円、0.5億円ですので、土地Aと土地Bが別々の所有の場合には、その合計の1.5億円の価値になります。

一方で、土地A＋Bとなれば、2.0億円となります。

この一体となった場合の価格とそれぞれを合計した価格の差額を増分価値といいます。

土地Aと土地Bが、一体となることにより、価値が上昇し、その上昇分のことです。

限定価格の計算は、この増分価値の配分方法ということになります。

この計算方法には、いくつかあるのですが、ここでは、実務で良く使われる2つの方法に触れます。

まず、総額比です。

名前のとおり、それぞれの総額比で増分価値を配分する方法です。

下表のとおりとなります。

上表で求められた増分価値の配分額を反映させますと、以下のとおりとなります。

少し説明させていただきますと、土地Aは、1.0億円から1.34億円に上昇しました。

これは、土地Bの所有者が土地Aを購入する場合には、1.0億円ではなく、1.34億円で買ってもいい、ということになります。

反対に、土地Aの所有者が、土地Bを購入する場合には、0.5億円ではなく、0.66億円で買ってもいい、ということになります。

ここで注目してもらいたいのは、土地Aは、1.0億円から1.34億円、34％の上昇、土地Bは、0.5億円から0.66億円、32％の上昇となっている点です。

例にもよるので、一概には言えませんが、ブログタイトルにある、”隣の土地は、倍出してでも買え”というのは、増部価値を配分して、土地価格が倍になることになりますが、本例からも分かるとおり、倍まで上昇するというのは、余程のケースに限られるものと推察されます。

特殊なケースを除けば、この購入限度額比による方法が、理論的には、正しいものと思っており、私もこの方法にて、限定価格を求めることが多いです。

ただし、先の総額比と比較する、少し、計算が複雑です。