一般的に、不動産の価格は高額です。
都心部のマンションでしたら、1億円以上というのも珍しくはありませんし、東京23区内でしたら、新築建売価格は、5千万円程度は通常です。
そうしますと、物件価格が安い物件というのは、どういうものなのか、と疑問を思われるかもしれません。
自殺や殺人事件のあった物件のようなものを思い浮かばれるかもしれません。
これも確かに、通常の物件と比べると、安くなる傾向にあります。
私の勝手な分類ですが、安い物件というのは、以下の2種類に分類されるかと思います。
そもそも、”安い”ということ自体相対的なので、考え方によって、異なってくるかもしれません。
- 物件そのものに難がある物件
- 相場が安いエリアにある物件
なお、資金が必要になり、早急に売却が必要になった場合などに、安く取引されることもありますが、このような事情によって安くなる場合については、ここでは、除外して、以下、話を進めます。
このような物件を現在所有しておられ、その利用、処分にお困りの方もいらっしゃるでしょう。
詳細は、以下に詳述しますが、物件価格が安いというのは、有効利用が出来ず、且つ、処分が困難(なかなか売れない)なことが最大の原因です。
極端な話、売却価格が安くても、有効利用が出来るのであれば、安価に売却せず、利用し続ければいい訳です。
また、普通に売却することが可能でしたら、それほど問題にはならないかと思われます。
ですが、有効利用も出来ず、売れなかったら、固定資産税・都市計画税の支払いが生じるだけですので、収支はマイナスになとなりますので、早期に処分すべき物件となります。
１．物件そのものに難がある物件
先に述べました自殺や殺人事件などのように心理的瑕疵のある物件もそうですが、これについては多くの例がありますので、全てを網羅するのは困難です。
困難ではありますが、以下、思いつくものを、いくつか列挙します。
- 心理的瑕疵のある物件
- 建築(再建築)不可物件
- 極端な不整形地
- 権利関係が複雑な物件
建築(再建築)不可物件については、通常、都市部では、建物を建てて、土地を利用しますので、建築出来ないことは、大きな減価になり、結果、安くなります。
この建築が不可能になる原因の多くは、建築基準法の道路に接道していない、ということに起因しています。
不整形についても、その程度によりますが、土地利用に大きな制約を受ける場合には、大きな減価となります。
先と関連するところでもありますが、建物を建てることが困難、建てられたとしても、大きな制約を受け、有効利用が十分に出来ないことなどが、現価の原因となります。
権利関係については、様々ですが、共有者が何人もいるような場合には、仮に、共有持分を取得したとしても、物件を自由にするつことは出来ませんので、減価が生じます。
他には、不法占有されている場合なども考えられます。
ですが、これらについては、通常の取引がある都市部であれば、後述する｢相場が安いエリアにある物件｣よりは、処分はしやすいのではないかと推測致します。
安くしさえすれば、売れる可能性があるからです。
ですが、いくら安くしたとしても、極端な話ですが、ただでも取引が成立しない場合があり、このケースが次に述べるものになります。
２．相場が安いエリアにある物件
相場が安いエリアと云っても、安い高いは相対的なものですので、一概にどこの地域が該当する、というのは、言い難いです。
イメージとしては、ざっくりですが、地方の市街化調整区域、都市計画区域外が該当します。
価格水準としては、1㎡当たり、数千円/㎡とか、数百円/㎡というものです。
勿論、数十円/㎡や数円/㎡というのもあり得ます。
私の経験上、都市部での仕事が大半ですので、どちらかと云いますと、こういうエリア、価格帯の物件は、あまり取り扱いがありません。
イメージとして上げましたが、市街化調整区域の土地ですと、建物が建てられないことが多いです。
建物が建てられないとすると、駐車場や資材置場等としての利用しかできませんので、土地価格は安くならざるを得ません。
都市計画区域外については、通常、建物が建てられますが、インフラ施設が整えられていなかったり、周辺には人家ないなど、生活をするにはとても不便だったりします。
いずれにしましても、不動産需要がほとんどないので、取引も稀で、仮に、売却を希望したとしても、買手が現れる可能性は、相当低いものと思われます。
従いまして、物件価格も当然、安くならざるを得ません。
売りに出していても、何年も売れないままということも多いものと思われます。
３．まとめと考察
以上、不動産価格が安い物件について、2つに分けて説明しました。
物件そのものに難がある場合には、先にも触れましたが、都市部の物件であれば、価格さえ安くすれば売れる可能性があります。
一方、相場が安いエリアにある物件については、そもそも売れないから安いのであり、それ以上安くするということも不可能ということあります。
極端な話、ただでもいらない、ということになります。
では、このような場合、どうすればいいのでしょうか。
まずは、隣地所有者に交渉するのがいいでしょう。
隣地所有者が興味を示さなかった場合には、少しエリアを広げて見て下さい。
通常は、不動産業者に何とかしてもらいたいところですが、仲介手数料は、物件価格の3％ですから、物件価格が安いと、不動産業者も積極的に動いてもらえません。
上記を踏まえて、まだ、売却出来ず、すぐに手放したいという場合には、お金がかかりますが、引き取り業者に相談することも考えられます。
これにつきましては、機会を改めて、説明したいと思います。
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